成功大家になるために～ドラゴンダイアリー～

今年もセミナーが始まりました

２０１２年最初のセミナーを1月21日横浜開港記念館にて開催しました。
次世代アパートメント「ＰＲＩＭＡ」の開発者中谷光伸先生との二部構成での講演でした。

今回はスターホーム株式会社さんの作り上げた狭小地での「ＰＲＩＭＡ」をセミナーで「敷地３０坪で出来るアパート経営」と題して中谷先生に発表頂いた後に、実際にこの「ＰＲＩＭＡ」を見学するという企画をたてました。

セミナーに参加頂いた方は15名、ＹＫＪ会員さんのご夫婦・新規でお申し込み頂いたご夫婦・以前東北で行っていた定期セミナーにご参加頂きました盛岡のご夫婦とご主人様と奥様で参加頂く方々が多く嬉しく思いました。

また、アメリカから一時帰宅されて、ご両親の土地活用をまとめてまた、アメリカの仕事場に帰るというご子息様も参加頂きました。

いろいろな方々が、いろいろな問題点を持ちご参加頂けたようです。

そして、見学会参加者は車が足りなくなるほどの7名様参加頂きました。
それぞれ
・デザインがいいですね
・この天井の広がりは実際の建物を見ないと分からないね
・家具が置いてあると、住む人の生活感が分かるね。ロフトがうまく使える間取りだね
・３０坪の土地に24坪で4世帯のアパートが建つんだね。これなら利回りもよく納得いく事業になるね
などのお声を頂きました。



足元の悪い中、ご参加頂いた地主様家主様ありがとうございました。
そして、急に見学会参加者が増えた事により、バタバタした上、快く車を出して頂けた、ビジネスパートナーの皆様ありがとうございました。
また、今後アライアンスチームに参加頂くＬＡＮ設計事務所の牛田さん・下村先生、名古屋からお時間を使って参加頂きありがとうございました。

すべての皆様に、心より　感謝・感謝・感謝

笑顔同封　八面玲瓏　石川龍明

感謝・感謝・感謝

挨拶回りも終わり、1月も第３週を迎えいつも通りの出張生活が始まりました。

まずは、名古屋の会員さんと勉強会を行い、名古屋でお問い合わせ頂いている地主さんと現在商談中の家主さんと打ち合わせしてきました。

一度江ノ島に戻り、朝一番で羽田から出雲へ
東海道線が車両故障で２３分も止まり、空港に滑り込みで危なく一便に乗り損ねるところでした。
対応してくれた、羽田の女性職員のかたありがとうございました。

そして、松江でいつもいろいろな事を教えて頂きお世話になっている地主さんご夫婦に新年の挨拶に行ってきました。
ご主人はいつもいろいろな松江の歴史を写真などを見せて話してくれます。
奥様は、本当にお優しい方で、松江は茶道の時に出す和菓子をつくる銘菓店がいくつかあるようで、目で楽しみ、口で味わう、品の良い彩りの綺麗なお菓子をご馳走してくれます。

今回は風流堂の「風流菓撰」をお土産で頂いてしましました。

またお世話になっている出雲の会社さんで工務のトップをされているＴさんに、実家がある土地で人気の清酒　大吟醸　都錦徳というお酒を頂きました。

このように、お品物を頂く時にはこの頂き物自体も嬉しいのですが、この品物を選んで頂いているときに「私のことを思って頂けている」ということがとても嬉しく感じます。

うまく言えないのですが、どこの馬の骨かわからない自分が地方に行き、その地方の大地主さん・その地方の立派な会社の責任者に思って頂ける事が勿体なくて、ありがたくて…

いつも、事情計画やＰＬＡＮ・市場環境の調査などＰＣに向かい夜中まで仕事している殺伐とした日々にひとつの暖かい光を頂いたような安らぎを与えてもらいます。

品物を頂く、頂かないに関係なく、このような大切な人々とはたとえ遠く遠く離れていても心が繋がっている気持ちになります。

すべての皆様に　心より　感謝・感謝・感謝

笑顔同封　八面玲瓏　石川龍明

消費税増税と地主さんの動向

横濱快適住環境の石川龍明です。

新年のご挨拶で、法人のお客様・個人地主様を回っていますと段階的に上がると発表された消費税の話が沢山出ますね。

２０１３年８％・２０１５年１０％と上がっていくようです。
いつも可愛がって頂いている税理士の先生からお聞きしましたが、消費税は一般税といって、誰でも買い物をすればかかる税金ですね。
この消費税を一般の人たちに増税する事をきっかけに、富裕層の相続税・高額所得者にかかる所得税も動きを見せるのではないかとのお話しを聞きました。

どちらにせよ、前々から言われていた大増税時代はそこまで来ているようです。

もうひとつ、駐車場がコインパーキングの一括借り上げを中心に賃料の下落が２０％～３０％はじまっているようですね。
東京の建設会社さんのお客様からお話を聞きましたし、実際に東京の税理士さんからは駐車場を所有するお客様に対する不動産の組み換え案件の企画依頼を頂きました。

消費税・駐車場の資産組み換えと新年早々例年になくご相談案件が多い気がします。
引き続き、このブログで実際の市場の動きをお話ししますね。

また、資産税の神様と言われる有名な税理士の先生より、この不動産の組み換えについてのコラボセミナー（パネルディスカッション）のオファーを頂き、企画をまとめているところです。決まりましたらＨＰ・ブログにて情報発信させて頂きます。

今月の石川龍明セミナー予定
「敷地３０坪から出来るアパート経営」「データから見る賃貸経営」
１月２１日（土）　横濱開港記念館　１０：００～１２：００
＊狭小地２４坪の土地活用「ＰＲＩＭＡ」が見学できます。
＊ＤＭのお客様先行予約をしていますので、弊社ＤＭが届いていない方は
２０１２年１月１６日（月）以降電話予約ください　045-680-0738　担当大竹

きんき快適住環境研究所定期セミナー
「知らないと損をする相続税の知識」「失敗事例が開く成功の扉」
１月２９日（日）兵庫県農業共済会館（大会議室その他）１３：００～１６：３０
＊各専門家の個別相談もありますのでご参加お待ちしております。１０：００～１７：００
「きんき快適住環境研究所」が設立されました。

http://knkj-lab.tloem.jp/article/14223246.html
次回のブログでこの「きんき快適住環境研究所」は詳しくお話しします。

ＰＳ写真は私の住む江ノ島の夕日です。

おじいちゃんとおばあちゃんの２人で経営している一番頂上の茶店から缶ビールを頂きながら撮影しました。

もうひとつの写真は毎年奉納している「龍神さんののぼり」です。
今年は「龍」の年ですから頼もしく見えますね。

笑顔同封　八面玲瓏　ＹＫＪ石川龍明

2012年明けましておめでとうございます

明けましておめでとうございます。
横濱快適住環境研究所の石川 龍明です。

昨年は、地主様・家主様の案件相談と各地で開催させて頂いたセミナー等で、ほとんど土日も休むことなく働かせて頂く一年でした。
ありがとうございました。

　そして２０１１年の最後の日は、ゆっくりとワインを飲みながら年越しそばを食べるという安らぎの時間の中で一年を振り返ってみました。
昨年はいくつかの「出逢い」と「別れ」をミッションとして神様から頂きました。
仕事の依頼もたくさん頂き、今までと違うスピードでただただ、ご依頼いただいた仕事に対してご迷惑かける事なく、ツール・ビジネスレター・レジュメ・セミナー・土地活用の企画等とフル回転でした。

　仕事の依頼者には、その人の予想している以上のプレゼンや、最高の作品を納品しない限り横濱快適住環境研究所がこの世に存在する価値は無いと、いつも自分の心に言い聞かせて走った一年だったような気がします。

　あるクライアント会社の社員さんからCDを借りる機会があり、ウォークマンに入れて旅（出張）の新幹線の中で聞いていました。
中村文昭さんという年間３００回の講演をしている人の話です。
その中で中村さんは
「頼まれ事」は「試され事」だ。という一節が私の心にズシーンと来ました。
その意味は、頼まれたら、クライアントが驚くような「予想を上回る仕事」をすることだと言っています。常日頃から私が考えていた事がシンクロしていました。

　昨年も小さな壁、大きな壁といくつかの壁を乗り越えて自分なりに成長し新たな挑戦をしてきました。
しかし、東北の大震災やその他もろもろ自分の周りで起こった事から自分の無力さを感じる事が多かったように思えます。
もっと力があれば、もっと自分に人を思う心が広ければ、たくさんの人々の笑顔がより多く見えたのかもしれませんでした。
そして、いろいろな事がありましたが、出逢ったすべての方々に心から
感謝・感謝・感謝。

さて、年は明けました。２０１２年はたくさんの人々の笑顔を見れるような仕事にもう一度チャレンジしていきたいと思います。
幸いにも私には「PRIMA」と「炭の家」という惚れ込んだ作品をプロデース
するミッションが神様からプレゼントされています。
この作品達は入居者様・地主様・家主様の笑顔の近道です。

セミナーも今年は６月までは目一杯です。
柏・立川・横濱・川崎・東京・名古屋・大阪・京都・神戸・松江等の皆様と出逢える事となります。
また、お邪魔した際は宜しくお願いします。
ひとつひとつの依頼に、ひとつひとつの土地と家族の幸せがはっきり見える提案をしていきたいと思います。
そう、ご依頼いただいた人たちがみんな驚くような「予想を上回る仕事」をして…

さぁ。今年は「龍」の年です。
資産税の神様と言われる大きな税理士事務所とも太いパイプが構築されました。

自分を見失うことなく、愚直に地に足をつけて、一人でも多くの笑顔（満足）に出会うために
今年こそ「人には優しく」「自分にはより厳しく」活動していきます。

そして、掛け替えの無い大切な仲間たちと今は小さいけれどいずれは偉大となる今年の第一歩を踏み出します。

皆様にとって今年も良い年になるように江ノ島から祈っております。
どうぞ本年も宜しくお願いします。

２０１２年元日　最高の笑顔同封　YKJ石川龍明

どうなる増税の行方…

どうなる増税の行方。消費税は２段階値上げか？

　相続税の法案が先送りになっていますね。
今後どうなっていくのでしょうか？　そのような中、どうやら消費税も増税傾向にかじ取りが取られるようです。

　菅政権は当初発行する約４４億の国債とは別に、東日本大震災の復興に限定した「復興再生債」を新たに発行し、第二次補正予算の財源にしようと考えている。しかし民主党内には、危機感的財政赤字のなか、潤沢な復興資金を捻出するためには「増税は避けられない」という声も多い。

　政府が６月２日にまとめた「社会保障と税の一体改革」の報告書で打ち出す消費税率引き上げについて、平成２７年度までに３％と２％の２段階で計５％引き上げる方針を明記した。これは増税による消費の大幅な落ち込みで景気が悪化する恐れがあり、１回の引き上げ幅を抑え、経済への打撃を軽減する狙いがある。

　財務省の試算では、２７年度に国と地方の基本的財政的収入（プライマリーバランス）の赤字幅は半減する財政健全化目標を達成するには、社会保障費の自然増などで7.4
兆円の財源が不足する。さらに社会保障制度改正案には子育て支援などの機能強化が盛り込まれており、必要な財源は１０兆円超に上がる見込みだ。

　この財政を確保するために２段階で行う予定の消費税。現在法案が先送りになっている相続税の増税案、また、一時的な時限立法であるが所得税の１０％増税案など今後税金がいつ上がってもおかしくない状況である。

今後は土地・建物などの不動産を持つ資産家の方は、資産の見直しとともに節税効果を考える時期に来ているのではないだろうか。


笑顔同封　所長　石川達明

まつえ快適住環境研究所でリノベーション見学会を行いました

全国で勉強会を行っていますと、この２月・３月の繁忙期を終え、
「お陰さまで満室になりました」
「３月の末に２つ空いちゃって困ったよ」
いろいろなご意見を頂きます。

そんななか、まつえ快適の「ビフォ・アフター見学会」が行われました。
この作品は１７年経ったアパートのオーナー様から入居促進のご相談を受け、手始めに２部屋を埋めるプロジェクトをつくり、みんなでディスカッションを行い、男性のプランナーと女性のプランナーに一つずつ企画を立ち上げてもらいました。

また、セーフティーネットの補助金を使うなどオーナーさんにとってもメリットのあるご提案が出来たと思います。

それでは男女のプランナーが生み出した作品についてひとこと。

シンプルスタイル（男性プランナー）
コンセプト：料理大好き！友達を呼んで、ホームパーティー♪
20 ～ 30 代男性の一人暮らしにおすすめです。

和モダン（女性プランナー）
コンセプト：部屋も自分もおしゃれを楽しみたい！
20 代女性の一人暮らしにおすすめです

上記のような、カテゴリー（誰に住んでもらいたいか）とコンセプト（その人たちにどんな暮し方をしてもらいたいか）をしっかり盛り込みました。

お陰さまで、５月１３日～１５日までのエモーション見学会は、大盛況に終わり６０名以上のお客様が足を運んで頂き、アンケートの回収率は１００％でした。
ご来場頂きました地主さん・家主さんには心より

感謝・感謝・感謝

ご見学希望の方がいらっしゃいましたら、あとわずかですがお見せできますのでまつえ快適住環境研究所事務局までご連絡ください。



ＰＳ
私は、川崎・松戸でセミナー講師の仕事がありましたので１３日しか参加できませんでしたが、まかせて安心のまつえ快適の皆さんが思った通りの結果をだしてくれました。
今後も入居者さん・地主さん・家主さんの勉強になり喜んで頂けるイベントを沢山手掛けていきたいと思っておりますので、楽しみにしていてください。

スタッフ一同で、地域の笑顔を沢山作っていければと思い活動しています。

笑顔同封　ＭＫＪ石川達明

松江にお住まいの地主さんとお会いしました

おかげさまで、まつえ快適住環境研究所が主催する「成功大家になるための定期勉強会」第二回を盛況のまま終えさせて頂き、今後も新鮮な情報発信を松江エリアの皆さんに届けていきたいと思っております。

今後、賃貸市場は潮目をむかえ「昔の姿」に戻るのではなく、全く新しいスタイルを迎えるものと思います。

・社会的構想変化
・経済的構造変化
・国民の生活意識の変化

この３つの「変化」の影響により「昔の姿」と全く違う経営スタイルとなっていくものと思います。

詳しくは「第３回成功大家になるための定期勉強会」６月２６日にお話ししたいと思っておりますので遊びに来てください。

さて、その勉強会にご参加頂きアンケートに「空室対策」に興味を頂いたお客様を訪問してきました。

ご自宅にお伺いすると、ブルーのスーツ姿で初老の凛々しいご主人が笑顔で迎えてくれました。
松江の歴史や災害のこと、ご家族のこと、ご自分の資産に関する思いなどを聞かせて頂きました。とてもお話しの上手な地主さんでした。

気がつくと、あっと言う間に２時間半でした。飛行機の時間が無ければもっといろいろと松江という地域のお話を聞かせて頂きたかったのですが、次回の楽しみにとっておきます。

そして、最高に感動した事がありました。
このご主人が友人であるホテルのシェフに頼んで、私が訪問するときのお茶受けにと「筍の酢漬け」を作って用意してくださっていた事です。

松江という地域のやさしい地主さんに触れた一日でした。

感謝・感謝・感謝



ＰＳ
５月１４日（土）・５月１５日（日）に出雲市下古志町５０６にてリノベーション見学会を行います。
Ｂｅｆｏｒｅ・Ａｆｔｅｒのリアルな作品が見学できますので、お時間のある方は遊びに来てください。

笑顔同封　所長石川達明

マンション経営は今までのやり方では利益の生まれない時代に

先日賃貸マンションオーナーの息子様からメールにてご相談を頂きました
。
その内容は「父親の時代から運用している賃貸マンションが体力を失い思うように運用できない。今後どうして良いか分からない？」という事でした
。
駆け込み寺に飛込むくらいの勢いのメールでした。
持たされる側の人はみんな真剣です。

　この内容を客観的に分析すると４つのキーワードが関係しています。
「入居率」「家賃の下落率」「市場環境の大きな変化」「社会的現象」です。

「入居率」：一部には新築時に比べて10年以上経過すると間取り・水廻りが時代に合っていない為に空室が目立つ案件があります。
「家賃の下落」：上記のような入居者に魅力のない物件は家賃を下げる選択肢しかありません。
「市場環境の大きな変化」：現在市場に出ている物件の2極化、需要と供給のバランスの波に呑まれてしまう物件。時代が経過しても入居者に人気のあるビンテージマンション。
最後に「社会的現象」：家賃滞納の増加であったり、消費者保護法の流れをさします。

つまり、マンション経営においては、売上を上げる（入居者を獲得する）ことと、得られるべき売上金を入居者から回収する（家賃・更新料を払ってもらうこと）が大きな課題になるのです。

この内容があいまって、建てれば入るお父さんの時代から、息子さんの時代は厳しい環境になったのです。

これを次世代地主さんが回避する選択肢は２つです。

１つめは、オーナーとなる次世代地主さん自らがマンション経営のプロフェッショナルとして、専門知識・ノウハウを身につけてマンションを運営することです。

2つめは次世代地主さん自らに代わりにマンション運営を行ってくれるプロフェッショナルを探し経営を委託するものです。

時代は大家さん業から経営者（運営型）とならざる得ない時代背景です。
私どもが3カ月に一度行うセミナー（勉強会）ではこのような運営型のヒントをたくさん情報発信しています。

都内だからこそ、しっかり考えれば勝ち組となる、時代に取り残されない「ビンテージマンション」一緒に考えてみませんか。

次回成功大家セミナーは
おおさか快適住環境研究所で２月１３日
まつえ快適住環境研究所で２月２０日

です。詳しくは各ホームページをご覧ください。

笑顔同封　YKJ石川達明

２０１１年新春のごあいさつ

新春のお慶びを申し上げます

横濱快適住環境研究所の石川です。

　旧年中はひとかたならぬお世話になり、誠にありがとうございました。
当社も皆様のお陰をもちまして、無事に新春を迎える事ができました。
これを機に社員一同一層気を引き締めて、皆様のお役に立つ情報を発信していきますので今後とも宜しくよろしくお願いいたします。

感謝・感謝・感謝

さて、２０１０年は沢山の皆様にお力を頂き、新築マンション・収益型住宅・リノベーション案件と多数サポートさせて頂きました。

また、快適住環境研究所グループも
・しずおか快適住環境研究所
・おおさか快適住環境研究所
・なごや快適住環境研究所
・まつえ快適住環境研究所
とネットワークが構築され、来年は大宮・川崎・奈良・岡山・新潟・福井などの会社様からもお声かけ頂いています。

一方で空室対策セミナーも
・全国賃貸住宅フェアセミナー（東京・名古屋・大阪・横浜・浜松）
・読売新聞資産活用セミナー（東京・新宿・池袋・横浜・神戸・京都・大阪）
・東京電力セミナー
・東京ＧＡＳセミナー
・各快適住環境研究所ネットワークでのセミナー
・横濱馬車道勉強会（2ヵ月に1度開催）
・全国アライアンス建設会社でのセミナー　等
＊年間８０回以上の講演をさせていただきました。来年は朝日新聞・西日本新聞とオファーを頂いております。


２０１０年では「空室対策」のスピーカーとして情報発信させて頂きました。
そして今年２０１１年はこの「空室対策」をより深堀していくとともに、新しいテーマとして「次世代時代の相続対策とアパート経営」「自己資金をつくる収益型住宅」などもテーマとし発信していきたいと思っております。

２０１１年１月1日　笑顔同封　ＹＫＪ石川達明

PS
私の大好きな港町「江ノ島」の写真を2枚ほど




２０１１年1月1日の日の出


西側に見える富士山と灯台

皆様にとって良い一年になりますように
そして世界中の子供たちが笑顔でいられますように
心よりお祈りいたします。

増税時代に対する収益型住宅という選択肢

横濱快適住環境研究所の石川です。

恥ずかしながら久々のブログです。
今年はセミナーで全国の地主さん家主さんにお世話になりました。
セミナー会場で頂いたアンケートや資料請求が５００組を超えました。

感謝・感謝・感謝

やはり、地主さん・家主さんのペイン（痛み・悩み）のナンバーワンは「空室対策」ですね。
セミナーで頂いたアンケートから読み取る事が出来ます。

さて、「空室対策」ともう一つの重要なテーマが「増税」ですね。
この増税について、私なりに考えた「収益型住宅」というテーマを少し話して行きます。
お目障りでなければしばらくお付き合いください。


税改正の内容が一部発表されましたね。
相続税・所得税と個人のそれも富裕層の税金は増税傾向です。
その反対に法人税は減税となりました。
今、アライアンスチームの税理士さん達と不動産経営されている地主さん・家主さんに対して、どのように税対策を考えていくかまとめていますので、このブログや「成功大家セミナー」（２か月に１度行っている馬車道勉強会）でお話していきたいと思います。

さて、相続税・所得税も大変ですが首都圏やその周辺に土地・建物を所有している方は毎年かかる公租公課（固定資産税・都市計画税）も大変ですね。
毎年かかるというよりか、所有していれば未来永劫払い続ける税金です。

とくに首都圏は路線価が高いので当然この公租公課が高くなります。
その際に自宅が古くなる・家族の構成が変わった・もしくは家業を廃業するなどのとき
自宅の建て替え・リノベーションを考えると思います。
ただその時に自宅を建て替えるだけですと、住宅ローン・公租公課と自分の収入が減っていくのに、支払いばかり増えるので一手打つことを悩む地主さん・家主さんは多いのではないでしょうか。

そのような方にお勧めしたいのが「収益型住宅」です。
すこしお時間を頂いて、首都圏ならではの土地活用「収益型住宅」についてお話を綴らせて頂きます。


写真は江ノ島のライトアップです。
寒い日でしたがとてもきれいで幻想てきでした。

たまにはこんなひと時も大切ですね。

笑顔同封　ＹＫＪ石川達明

）